«Проблемными» обычно называют арендаторов, которые нарушают условия договора: не платят вовремя, портят имущество, втайне заселяют других жильцов, устраивают шумные вечеринки и мешают соседям и т.п.
Мы собрали часто встречающиеся ситуации, которые могут произойти между жильцами и владельцем квартиры. Разбираемся, что делать в случае нарушений договора. В конце — бонус: как заставить съехать нарушителей договора из арендуемой ими квартиры.
Арендатор испортил имущество в квартире
Например, арендаторы жили с котом, который поцарапал диван и обои, оставил неприятные запахи. После этого мебель, ковры и многое другое приходит в негодность, все нужно менять.
При аренде квартиры вместе с составлением договора аренды мы рекомендуем составлять акт приема-передачи и прописать в нем все имущество в доме: мебель, бытовая техника, электроника. Пропишите в акте состояние мебели, сантехники и т.д. вплоть до состояния полов, стен и потолков. Самое частое, что портят арендаторы — обои, сантехника и мебель. Не лишним будет приложить к акту приема-передачи фотографии интерьера квартиры перед сдачей. Такие действия не дадут арендаторам расслабиться, они будут строже следить за состоянием квартиры.
В акте и договоре укажите, что в случае порчи имущества арендатор возмещает полную стоимость ремонта или покупки нового.
Арендаторы съехали, не заплатив аренду
Срок договора подходит к концу, приближается последний платеж, арендаторы предупредили, что будут съезжать, передали ключи через консьержа и не отвечают на звонки и сообщения, а арендодатель так и не получил платеж.
Часто такие споры решаются мирно: владелец квартиры требует, чтобы бывшие жильцы внесли плату, тогда владелец квартиры не подаст в суд.
Зачастую на этом все заканчивается, но если нет — потребовать арендную плату владелец квартиры может только через суд.
Рекомендуем составлять исковое заявлению по месту нахождения квартиры, которую снимали арендаторы.
При этом проверьте: прописано ли в договоре внесение страхового депозита, обычно он считается арендной платой за последний месяц. Если жильцы съехали, а имущество в квартире осталось целым, фактически они вам ничего не должны.
Кроме того, присутствуйте лично при выселении из квартиры: так вы сможете сразу оценить ее состояние и при необходимости составить акт о порче имущества.
Не соблюдают условия договора (завели домашнее животное, подселили посторонних людей)
Если в договоре аренды был пропущен пункт про домашних животных, самое разумное, что вы можете сделать как арендодатель — вежливо поговорить с жильцами и попросить «выселить» домашнее животное.
Если жильцов этот вариант не устраивает, составьте дополнительный акт осмотра квартиры на момент заведения животного: зафиксируйте состояние мебели, запахи в квартире. Пропишите, что в случае порчи имущества жильцы возмещают ущерб.
Рекомендуем на будущее — сразу вносите в договор условия про нахождение домашних животных и посторонних лиц в квартире. При несогласованном заселении ссылайтесь на условия договора.
Существенное нарушение арендатором условий договора дает арендодателю право расторгнуть его досрочно. Обычно это можно сделать только в судебном порядке, но если в договоре прописать право на односторонний отказ от договора, его можно расторгнуть без суда. Например, прописать, что договор считается расторгнутым в течение 3-х дней с момента получения жильцами письменного уведомления — ст. 619 ГК РФ.
Сделали перепланировку или не согласовали ремонт
Обычно ремонт и перепланировку делают там, где планируют долго жить. Например, в квартиру-однушку заселилась молодая семейная пара, у них родился ребенок и нужно было создать детскую, отделив часть комнаты перегородкой. Родители перекрасили стены, возвели перегородку, фактически сделав из одной комнаты две — такие действия арендаторов незаконны.
Делать капитальный ремонт в квартире или менять замки арендатор самостоятельно не имеет права. При этом в ч. 2 ст. 616 ГК РФ прописано, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не предусмотрено договором аренды.
В случае несогласованной перепланировки или ремонта вы должны потребовать вернуть квартиру в прежнее состояние. Если жильцы отказываются это делать — в соответствии со ст. 678 ГК РФ вы вправе потребовать это через суд.
Сдали жилье в субаренду
Вы сдали квартиру недалеко от центра. Арендатор, в свою очередь, пересдал эту квартиру другим людям, а сам снимает жилье подешевле на окраине. Так он тоже получает прибыль с вашей квартиры. Это называется субаренда.
Согласно ст. 685 ГК РФ арендатор имеет право сдавать жилье в субаренду, если это согласовано с арендодателем. Но если в договоре прописан запрет на поднаем жилья, это можно квалифицировать как существенное нарушение договора аренды. В таком случае вы имеете право потребовать расторжения договора.
Чтобы уберечься от незаконной субаренды вашей квартиры, рекомендуем прописать в договоре право приезжать раз в месяц, чтобы проверить состояние помещения и жильцов, которые в ней находятся.
Как выселить жильцов-нарушителей из квартиры
Выселить жильцов можно только двумя способами: по соглашению сторон и через суд. Мы рекомендуем начинать с мирных переговоров, зачастую этого достаточно, чтобы жильцы собрали вещи и выехали из квартиры. Однако если они отказываются выселяться, вот несколько советов, как это сделать с помощью закона.
Если договора не было, а квартира сдавалась по знакомству и устной договоренности, первым делом необходимо вызвать полицию и составить протокол о незаконном проживании.
Если был составлен договор, в случае серьезных и систематических нарушений вам следует составить письменную претензию жильцам, сославшись на ст. 687 ГК РФ. К претензии приложите письменные доказательства нарушений: выписки со счета, доказывающие, что квартиранты не платят вовремя, или фотографии испорченного имущества. В претензии заявите требование выселиться из квартиры и обозначьте разумный срок. Если по истечении этого срока квартиранты не выселились, вы можете обратиться в суд.
На практике такие дела редко доходят до суда: в претензии или уведомлении о расторжении договора указывается день, когда жильцы должны освободить квартиру, если в этот день они не выселились, арендатор вызывает полицию, меняет замки — на этом все заканчивается.
Подведем итог. Как обезопасить квартиру от проблемных жильцов:
1. Заключайте договор на своих условиях. При составлении договора пользуйтесь помощью юриста. Грамотно составленный договор защитит вас от рисков и возможно убережет от испорченной квартиры.
2. Составляйте акт приема-передачи в момент заключения договора аренды и акт сдачи после окончания аренды. Делайте фото и видео фиксацию. Это защитит вас от затрат на ремонт или замену мебели и прочего имущества в доме за свой счет.
3. Берите с арендаторов обеспечительный платеж — депозит, который покроет ремонт и другие издержки. Обычно депозит равен сумме ежемесячного платежа и возвращается арендаторам в полном объеме, если они вернули квартиру в прежнем состоянии. Если в квартире дорогой ремонт или техника, обеспечительный платеж может быть больше.
4. Пропишите в договоре право периодически проверять состояние квартиры, чтобы не столкнуться с последствиями аренды уже после выселения жильцов.
